Il diritto di passaggio o servitù di passaggio è un diritto che spetta al proprietario di un immobile di passare attraverso un altro immobile di proprietà altrui. La legge italiana regola tale diritto secondo l’articolo 1027 del Codice Civile. Questo diritto può essere anche soppresso.

Ma prima di capire come togliere un diritto di passaggio è necessario comprendere con chiarezza cosa esso sia e come funzioni. Per questo motivo potrebbe essere utile fare una piccola digressione spostando la nostra attenzione verso quanto afferma la legge italiana in merito.

Cos’è il diritto di passaggio?

Dovremmo partire dallo spiegare cosa sia un fondo intercluso. Con questo termine si intende indicare una proprietà immobiliare che non gode di accesso alla via pubblica. Questa situazione si verifica quando tale proprietà è circondata da fondi appartenenti ad altri.

Secondo la legge che sancisce tale situazione è concesso ad un proprietario di un fondo intercluso di passare sul fondo altrui. La legge italiana prevede che il titolare del fondo servente deve renderlo accessibile al proprietario dominante. Ci sono diverse variabili che circoscrivono tale diritto. Possiamo parlare di servitù volontarie sottoscritte da un contratto in cui entrambe le parti siano consenzienti, oppure possiamo parlare di servitù coattive. In questo caso, le due parti, non riuscendo a raggiungere un accordo si riferiscono ad un giudice che intervenga in modo da regolare l’accordo. Ma ci sono anche altre tipologie di servitù di passaggio.

Altri tipi di servitù di passaggio

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• Servitù apparenti: nel caso in cui siano presenti delle strutture funzionali al passaggio della servitù come ad esempio un ponte.
• Servitù non apparenti: tali servitù per esistere non necessitano della presenza di opere o manufatti stabili
• Positive e negative: nel primo caso il proprietario del fondo servente subisce il passaggio del proprietario del fondo dominante. Mentre nel caso di servitù negative la situazione volge all’inverso.
• Continue e discontinue: nel primo caso per esercitare questo diritto non è necessario l’intervento umano, mentre nel caso di servitù discontinue è necessario l’intervento umano.

Facciamo un esempio pratico. Ipotizziamo che un nostro vicino abbia realizzato una strada privata per accedere alla propria abitazione. Qualora questa sia l’unica via percorribile per poter raggiungere le nostre proprietà, questa strada può essere soggetta a diritto di passaggio.

In questi casi è possibile evidenziare alcuni limiti al diritto di proprietà qualora sussista la servitù di passaggio. Quali sono?

• Il proprietario del fondo servente non può rendere difficile il passaggio al vicino, né tanto meno può impedirgli di accedere alla sua proprietà. Quindi in tali casi è vietato: chiudere il passaggio utilizzando un cancello, ostacolare il passaggio con degli alberi o delle piante, installare dei meccanismi di sorveglianza.

Tale condizione mette in pratica un divieto, quale quello di aggravamento della servitù di passaggio. Ora che abbiamo chiarito alcuni punti preliminari non ci resta che analizzare il caso in cui venga soppresso tale diritto di passaggio. Quindi di seguito capiremo come togliere un diritto di passaggio.

Nascita della servitù di passaggio

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La nascita della servitù di passaggio è regolamentata dall’art. 1031 del c.c., e può essere stipulata tramite un contratto oppure un testamento.

• Nascita servitù di passaggio per contratto: può essere stipulato tramite un atto pubblico o una scrittura privata. Il contratto può avvenire tra i proprietari dei due fondi, oppure può essere un contratto a favore di terzo, in cui il proprietario del fondo servente costituisce la servitù in favore del terzo proprietario del fondo dominante. 
• Nascita servitù di passaggio per testamento: in questo caso bisogna prendere in considerazione due opzioni. Nel primo caso, il testatore può decidere di attribuire il diritto di servitù ad un erede o ad un legatario, quindi alla morte del testatore si producono subito gli effetti reali della servitù. Nel secondo caso, invece, il testatore può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù ad un terzo. Di conseguenza, l’effetto è obbligatorio, cioè l’erede o il legatario, con un contratto, dovranno costituire la servitù in favore del terzo.

Destinazione del padre di famiglia

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In questo caso, vi è, inizialmente, un fondo appartenente a un unico proprietario. Quest’ultimo realizza sul terreno una strada per arrivare alla via pubblica. Successivamente il fondo viene diviso in due parti e ciascuna porzione viene trasferita a persone diverse. A questo punto il proprietario del fondo sul quale si trova la strada realizzata dal precedente proprietario dovrà subire il passaggio da parte del proprietario dell’altro fondo.

Usucapione

Essa si verifica quando il proprietario di un fondo esercita il passaggio sul fondo di un vicino per almeno vent’anni di fila, in maniera pacifica ed ininterrotta. Occorre inoltre che la servitù sia apparente, ovvero che sul fondo servente vi siano opere, come ad esempio una strada, che ne consentano l’esercizio.

Servitù coattiva

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La servitù di passaggio può essere anche concessa per obbligo di legge e può essere costituita o con contratto se le parti convengono di adempiere all’obbligo previsto dalla legge, oppure con  sentenza del giudice.

La sentenza che costituisce la servitù coattiva stabilisce anche le modalità per l’esercizio della servitù e fissa l’indennità che il proprietario del fondo servente deve corrispondere al proprietario del fondo dominante.

La legge prevede l’obbligo a carico del proprietario di un fondo di concedere la servitù di passo al proprietario del fondo che non ha il passaggio per accedere alla pubblica via. Questo deriva dalla presenza di un fondo intercluso. 

Cosa fondamentale per ottenere la costituzione della servitù coattiva di passaggio è quella di dimostrare che il passaggio sul fondo altrui determina un vantaggio per l’attività produttiva del fondo dominante.

L’accesso alla pubblica via deve essere concesso scegliendo il tragitto più breve e che arreca meno danno al fondo servente.

E’ possibile ottenere il passaggio coattivo anche in caso di fondo non intercluso quando l’accesso alla via pubblica è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non è possibile procedere ad un suo ampliamento (art. 1052 c.c.), purché  la servitù risponda alle esigenze dell’agricoltura, dell’industria, o come aggiunto dalla Corte Costituzionale, da esigenze di accessibilità agli edifici ad uso abitativo per i portatori di handicap.

Indennità da pagare al proprietario del fondo servente

Il proprietario del fondo servente riconosce un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio che comprende sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva sia il deprezzamento subìto dal fondo a causa di essa. L’art. 1054 c.c. riconosce al proprietario del fondo, il diritto di ottenere coattivamente dall’altro contraente il passaggio senza il pagamento di alcuna indennità.

Quando ci sono spese di manutenzione e riparazione o di pulizia per la servitù di passaggio la soluzione ideale è che i proprietari dei due fondi si mettano d’accordo sulla ripartizione, ma se non si raggiunge un compromesso per la legge a pagare è il proprietario del fondo che trae maggiori benefici dai lavori. Ovviamente quando il vantaggio è equo, le spese vanno divise tra i titolari dei due fondi.

Limiti della servitù di passaggio

La servitù di passaggio impone dei limiti al diritto di proprietà. I principali sono:

• il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto del vicino di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso.

Quindi, non si può:

• chiudere il passaggio;
• ostacolare il passaggio;
• Installare dispositivi elettronici che possano inibire l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.

Il divieto di aggravamento della servitù di passaggio è stabilito direttamente dalla legge: all’interno del codice civile c’è un articolo che vieta al proprietario del fondo servente di compiere alcuna azione che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo  Nel caso in cui quest’obbligo venisse violato, la parte lesa può adire il giudice e chiedere il ripristino dello stato dei luoghi: in pratica, se chiudi il passaggio con un cancello, il giudice ti ordinerà di rimuoverlo, oltre che di risarcire l’eventuale danno patito dal titolare della servitù.

Cessazione diritto di passaggio

Quando un passaggio cessa di essere necessario può essere soppresso dal proprietari dei fondi vicini. Per togliere un diritto di passaggio è necessaria un’istanza giudiziaria. Un giudice competente deve proferire parola in merito, ma questo non è l’unico caso in cui un diritto di passaggio può essere soppresso. In altri casi è possibile togliere tale servitù di passaggio solo mediante un accordo volontario tra le parti in causa.

Questa situazione si manifesta nel caso in cui il proprietario del fondo dominante sia consenziente. Nel caso in cui il proprietario del fondo dominante non sia d’accordo è invece necessario rivolgersi a strutture competenti. In ogni caso sarebbe preferibile trovare entrambe le parti consenzienti poiché simili ricorsi giudiziari possono essere particolarmente ostici e costosi.

Ma cerchiamo di fornire qualche informazione in più. Il proprietario del fondo dominante deve ricordare al proprietario del fondo servente, ogni 15 anni, la necessità di dover usufruire della servitù di passaggio. Ipotizziamo però di volerci liberare da questa condizione.

Ma come togliere il diritto di passaggio?

Capiamo quali sono i modi per sopprimere tale diritto di passaggio. Ai sensi dell’articolo 1073 “la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per vent’anni”. Cosa significa ciò? Nel caso in cui il vicino non usufruisca del diritto di passaggio per 20 anni, tale servitù decade automaticamente. In alcuni casi però la situazione potrebbe essere più controversa di così.

Potrebbe infatti accadere che il proprietario del fondo dominante, essendo a conoscenza di tale possibilità, si preoccupi di inviare periodicamente una raccomandata all’interno della quale fa presente il suo interesse di mantenere tale servitù di passaggio. In questo caso si consiglia di rivolgersi ad un giudice.

Ma analizziamo anche un’altra casistica. Quest’ultima è prevista dall’art. 1055 c.c. secondo il quale: “se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso in qualunque tempo ad istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente”. In questo caso sarà compito di chi ha interesse nel voler sopprimere il diritto di passaggio dimostrare la validità della sua condizione e delle proprie pretese.

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